ハーバード式不動産投資術

概要

今回は、「ハーバード式不動産投資術」についての感想です。

発売日は、2021/2/17。

著者は、U Share株式会社の代表取締役です。

要約

序章では、不動産投資を選んだ理由、不動産投資を行う上での基礎知識が説明されている。

BOE分析については他の書籍にもあるが、不動産投資の基本になるみたいなので覚えておきたい。

また、物件のValuationの評価には、満室賃料（GPI）÷Cap rate（期待利回り）を用いる。

空室率は5％程度、OPEXはEIの8％前後（エレベーター無）で仮定。

第1章では、Creating αについて説明されている。

平均を上回るCreating αを作り出す舞台は、Design/Financing/Team Building ＆ Networking/Cycle ＆ Exit/Repeatability ＆ Scalabilityの5つ。

第2章では、Designについて説明されている。

ソフトのデザイン、ハードのデザイン、資本および支出のデザイン、あなただけのα創造リストの4つのデザインを考えること。

基本的にはワンルームマンション投資や木造新築アパートは耐用年数や債務超過のことがあり、お勧めできない。最適なのはRC造で、耐用年数が47年と長く転売もしやすい。

狭い土地でも搭状比（最大でも6くらい）を意識して、NOI最大化を目指す。

鉄筋コンクリート造でも5階までなら壁式鉄筋コンクリート構造というコスパの良い建設方式を採用できる。

OPEXを削る手法を考えるのも一案だが、プレミアム価値を付けるのならエレベーターをあえて付ける選択肢はあって良い。

施工費の概算は、RC造で延床面積（坪）×120万円（低層）or×130-150万円（高層）、木造で延床面積（坪）×90万円、壁式RC造で延床面積（坪）×120万円（5Fくらいまで）、鉄骨造：延床面積（坪）×140万円。

第3章ではFinancingについて説明されている。

NOIにこだわることが重要で、NOIが多少違うだけでその何倍ものValuation変化になる。。

借入金利は1.5％以下を目安に。

満室時家賃の半額以下が返済ローンになるようなローンを組むこと。

5行以上の銀行で見積もりをもらうこと。

第4章はTeam building ＆ Networkingについて。

不動産投資には様々なパートナーが必要。

取得段階で不動産仲介会社、銀行、不動産企画・建築設計、施工会社との関係が必要になる。

不動産仲介会社は不動産投資に特化していると良い。ローン特約前提での契約を。

コンストラクションマネジメントが出来る不動産コンサルタントや設計事務所を訪れるのも一手。

運用段階で賃貸管理業者（PM）、建物管理業者（BM）、税務法務、銀行（法人化や金利交渉、借換え）との関係が必要。

PMは、マンスリーレポートなどをまとめてくれるところが良い。また、火災保険は同条件でも代理店によって値段が大きく違う。

売却段階では売却専門仲介業者、銀行との関係が必要。

売却の際は、ネットなどで情報をぎりぎりまで公開しないこと。公開すると売却仲介会社の収益が減ってしまい、モチベーション低下になる。なので、秘匿にしつつ売却価格をタイミングを見ながら相談しておくのが良いだろう。

第5章では、Cycle ＆ Exit。

10年と5年のcycleを意識。

第6章では、Repeatability ＆ Scalabilityの話。

自分の得意分野を見つけること。

ワンルームマンション投資やタワーマンション一室投資、新築木造アパート投資は注意が必要。

第7章は、ケーススタディ。

これまでの話をケースを振り返りつつ紹介されている。

第8章は、Q＆Aセッション。

感想

ページ数が多く、Volumeが多くて読むのに時間はかかるものの、それに見合う知識が得られた本だった。

初心者が読むのにも良いと思うし、せっかく不動産に関わるなら自分なりの+αを加えられるような物件を考えてみたいなって思える本だった。