不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい！

概要

今回は、書籍「不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 」を読んだ感想とまとめです。

発売日は2017/3/13とやや古め。

著者は田脇 宗城さんで株式会社アメニティジョイハウスの代表取締役です。

要約

第1章では、サラリーマンの状況について説明。

特に新規性を感じる部分はなく、すらっと読み終えた印象。

第2章では、不動産投資の注意点が挙げられています。

ここも他の本にも書いてあることがメイン。サブリース契約は注意。

第3章では、新築・木造・3階建てについて。

新築のメリットは中古と比較した金利差。新築の方が金利が低い。

木造は値段が安いメリットがある。また、土地の形に応じた柔軟な建築が可能であり、RCや鉄骨造だと四角い土地が好まれるが、三角形の土地でも建築が出来るのが木造の強み（安い土地を仕入れて建築できる）。また、RCは耐用年数が47年と長い分、後半は時代に取り残された構造になる可能性がある。木造は解体費も安いので耐用年数を使い切って解体して立て直す選択肢がある。

1階は防犯面や足音などの騒音問題から空室リスクが高い。3階建てにすることで、建物全体に対する1階の空室を減らすことが出来、空室リスクを減らせる。1階は2-3階よりも2000-3000円程度家賃を安くした方が良い。また、3階建てにすることで角部屋の数を増やすことが出来、角部屋は1000円程度の家賃upを見込める。

土地は駅徒歩15分以内で考える。

木造のデメリットは騒音。サウンドカットとスーパーハードという緩衝剤の二重張りで著者の会社は対応していると。

シロアリは出る地域、出ない地域があるものの、シロアリ以外もメンテナンスが必要。シロアリで困るのは木造だけだが、他のメンテナンス費用は木造もRCも変わりない。

木造でも量産されている2階建てと違い、3階建ては工期が1か月程度伸びるので注意。工期が長かったりするので、大手は3階建て木造はやっていないことが多く、ニッチな領域で差別化が図れる。

第4章では、新築・木造・3階建てのアパート経営の始め方について。

パートナー探しが重要で、販売して終わりではなく長期的に付き合ってくれるところが良い。パートナーの探し方は、年間50棟以上のアパートを建てているところ、入居率の質問に正確に答えられるところ、入居促進費の使い方が明確であるところを選ぶと良い。

入居者の集め方は色々あるが、オーナーから管理会社に家賃1か月分を渡してそれを元手に入居者を探してもらう。それでも見つかられなければオーナーはさらに1か月分の家賃を出して、管理会社からリーシング会社という物件仲介を専門とした会社に依頼を出して入居者を探すことになる。

ファミリー向けよりは単身向けの方が収益率は良い。単身者を狙うには大都市まで乗り換えなしで行け、大都市まで電車で30分程度、駅徒歩15分以内を狙う。また、24時間営業のスーパーが近いこと、コンビニが近いこと、コインランドリーや駐車場が近くにあること、治安が良いこと、東向きよりは西向き（内見が基本午後なので西日が入って綺麗に見えやすい）だと良い。

入居者に好感を持ってもらえる部屋を作ること。部屋は広い方が良いし、共用部を綺麗に保つことも重要。ウェブカメラを置いたりすると防犯対策にもなるし、共用部が綺麗に保たれているかどうか確認することもできる。その他、オートロック、バストイレ別、ウォークインクローゼット、シューズボックス、浴室乾燥・室内物干し、2口ガスコンロ、宅配ボックス、自動販売機などはあると喜ばれる。インターネットやウェブカメラなどは後付けできるので、建築時にどこまで付けるかを考えたほうが良い。

家賃設定に関しては管理会社のものを鵜呑みしないこと。自身でも周辺の物件を調査して相場観を得ておく。だいたい3か月くらいで満室になるくらいが良い賃料設定。

第5章では、著者の会社で建設したアパートで収益を得ている方々の紹介。

感想

新築アパート投資を考えている方には良いかもしれません。

初心者の1冊目には向かない印象でした（収益計算等には触れられていなかったりするので）。

値段もそこそこでしたが、値段に比してVolumeは多くない印象です。ページ当たりの字数が抑えられているので読みやすいのは読みやすいですが、他の本と被る内容も多かったです。