世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生

概要

今回は「世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生」を読んだ感想とまとめです。

発売日は2019/8/25です。

著者は木村 隆之さんです。

要約

第1章では、不動産投資の基礎知識について。

不動産投資で失敗するデフォルト（債務返済が困難になる）比率は0.1-0.4％。

また、不動産投資家としてのレベルを上げるにはどうしたら良いかが記載されているが、目新しい情報はなし。

第2章では、不動産投資の罠について。

他者から持ち掛けられる話に良い話はないので自分なりに評価できるように。

物件購入額の目安は、BTCFが2-3％（1億円に換算して200-300万円程度）となる金額。

登記簿謄本をみると残債が予想できたりする。登記簿謄本で所有者が一般の不動産投資家なら、中長期保有が多く購入日と抵当権設定額から残債がある程度予想される。登記簿謄本で所有者が不動産会社なら、短期所有で1年以内に売却する短期保有が多い（そういう契約を銀行としていることが多いよう）ので購入日から1年近くなっていると値引き交渉しやすい（抵当権設定額から仕入れ値も予想できる）。登記簿謄本は仲介業者にもらうか、ここから入手。

第3章では、やってはいけない不動産投資について。

新築アパートを業者から購入するのは要注意。建物の価格が割増されていたり、家賃が新築プレミアム価格になっていたりする。

アパートメーカーからの提案で建築しないこと。特にサブリース契約には注意が必要。

第4章では、アパートによる不動産投資について。

区分マンションよりはアパートの方がレバレッジが効くのでお勧め。

ローンの返済は満室家賃×40％台が健全、50％台がセーフティライン。

土地を見つけて新築のアパート投資のメリットは、土地が選べること、ニーズに応じた間取りや設備が選べること、高利回りが狙えること、即転売でも儲かること、仲介手数料が安く済むこと。一方で、自分でやらなければいけない仕事が増えること、建築に時間がかかって家賃発生まで時間を要すこと、建築業者倒産のリスクがあること（出来るだけ回数を分けて支払ったり図面などの成果物を早めに貰う工夫が必要）。

新築アパートの場合は、家賃下落率を考えても経時的に利回りが良くなる。

第5章では、新築アパート投資法について。

建築費の10％（頭金）と7％（諸経費）を現金で持っていることが必要。

新築賃貸併用住宅は、住宅ローンが使えることやフルローンが可能なことなどがある。

新築木造アパート投資は、事業的規模に近づき青色申告業者に近づけること、次のアパート資金を貯められることがメリット。アパートローンにも団体信用生命保険は付けられ、アパートローンなら審査が早い。アパートローンは頭金が必要でフルローンは出来ない、また当初10+7％の初期費用が出ていくのでしばらくは資金が欠乏する。

新築RCマンション投資は、いきなり青色申告事業者になれる可能性があること、融資期間が長いためにキャッシュフローを出しやすいこと、出口戦略を立てやすいこと、メンテナンスをしっかりしていれば見た目も美しく維持できることがメリットになる。一方で、建築に時間を木造よりも要するためにある程度自己資金を用意しておく必要がある。

青色申告はメリットが多い。また、給与所得+不動産所得が900万円を超えるなら法人化した方が良い。

第6.7章では、新築アパート投資成功のためのStepが説明されている。

構造については、RCよりも木造の方が安い。RCの中では壁式の方が安く、ラーメン構造は高い。また、木造でも1年弱、RC造だと1年程度の建築期間を要する。

期間としては、設計・地盤調査に2か月、その内容で「建築確認申請」を役所に提出、「確認済書」を入手してようやく建築に着手できる（ここまで3か月くらいかかる）。その後は構造や階数に応じた時間を要する。

構造と融資の期間。木造は耐用年数22年だが、劣化対策等級を取っておくことで30年の融資を受けられる。劣化対策等級は3段階あって、3級が一番等級が高く長持ちする工夫をされていることを意味するが、2級を取っておけばコスパが良い。RCは耐用年数が47年なので、30or35年の融資となることが多い。

エリアは人口増加が見込まれるor急激な人口減少のない地域が良い。ただ、その中心部は地価も高く、利回りが低くなるので、主要駅から数駅離れたところが目安になる。東京だと主要駅から30-40分程度離れたところで直通で行ける場所、地方だと主要駅から2-4駅離れた場所であれば、家賃と比して地価の低下が大きくなってお勧め。

建築条件付き土地は避けること。

都市計画区域の市街化区域か非線引区域、都市計画区域外の準都市計画区域を選ぶこと（これ以外は開発が出来ない）。また、高度地区・高度利用地区、防火地域・準防火地域なども気にすること。

また、土地を選ぶ際には建蔽率と容積率を気にすること。

基本的に幅員4m以上の道路に、間口が4m以上ないとアパートは建てられない（例外はあるが長屋など制限がかかったりする）。幅員4m以下の2項道路ではセットバックがあるので注意。

土地の建蔽率と容積率を用いてどれくらいの部屋が作れる（何部屋/単身向け？ファミリー向け？）かを想定。周囲の家賃相場を調べて、それでどれくらいのGPIが得られるか計算すること。

1級建築士はなんでもOKだが、2級建築士は木造しか建築できない。建築士の設計費用の目安は、建築費の5-10％程度。建築士を探すためのサイトには、SuMika、クラウドワークス、ランサーズなどがある。建築士にボリューム出しをしてもらってどのような部屋が何部屋入るか確認した上で収益が上がりそうであれば、土地の購入に動く。

建設会社は、大手に頼むのではなく、先輩大家からの紹介や、不動産会社からの紹介、建築士や設計事務所からの紹介のほうが良い。ネットで調べて出てくる会社は高いことが多い。建築士に依頼して基本設計の段階の図面で、必要な設備や外構などの使用を決めて、これを建築士に仕様書に仕上げてもらう（その際にどこか一社の建設会社に依頼して必要な設備・項目に抜けが無いように使用を固める必要がある/基本的に契約しても問題ないようなアパート建築の実績があって信頼できる会社）。これを複数の建築会社に提出して比較する。見積もりを出してもらう際には「延べ床」と「施工床（共用部分を含む）」をそれぞれ掲示してもらう。各建設会社の価格や品質、納期、信用情報を比較して建設会社を選ぶ。

予算計画書と事業計画書を作って融資に向けた準備をする。

感想

ページ数のわりに内容が多かった気がします。ページに詰まっている字数が他の本よりも多い気がします。新築アパート投資を主な投資手法とした方向けの本です。

具体性が高く、新築を自分で手掛けようと思うとこんなに大変なのかと思い知らされました。ただ、その分具体的なので、お勧めです。

初心者にもお勧めですが、最初の1冊にしては重過ぎるかもしれません。自分にできるのか不安になるほどの具体性かつ文量でした。