まずはアパート一棟、買いなさい！

概要

今回は、「まずはアパート一棟、買いなさい！」の感想です。

人気が強い本のようであり、アパート投資を考えていることもあり、読むことにしました。

最新版は2021/9/24に発売。

著者は石原 博光さん。

要約

序章では、不動産投資のメリット・デメリットについて主に説明されている。

第1章では、アパート投資が勧められています。

都心の区分マンションを少しずつ買い進める方法では、資産性があっても利回りが高くなく不労所得としては不十分。それに繰り返し業者とのやり取りを重ねる必要があり、手間も多い。

表面利回りが掲示されることが多いが、実質利回りは表面利回りよりも4-5％程度低い。

表面利回り13％以上、できれば17％以上の物件を狙おう。実質利回りで8％以上は欲しい。購入価格は1000-2000万円程度を目安に。300万円は自己資金を用意。

地方のアパートか都心の築古アパート、地方の戸建てなどが選択肢。

第2章では、買ってもいい物件と買ってはいけない物件について説明されている。

大手ポータルサイトを利用し、利回りでスクリーニングをかけてみる。掲載日が古い方が値引き交渉がうまくいく可能性がある。「土地」として売られていても、そこに建物がついていることも。

RCよりも木造がお勧め。それも法定耐用年数が過ぎていても良いくらい。RCの方が固定資産税が高く、減価償却も法定耐用年数が長いので少額となって手取りが少なくなる。

土地としては、何も特徴がないようなところが望ましい。特定の大学や企業などに依存した土地については逆にリスクになることがある。

地方に買うとしても、家賃が崩壊しているような場所は避ける（最低3万円程度の家賃）、部屋の狭い物件（単身者用で8坪/約26.4㎡）、地方なら駐車場が世帯分数はあること。

都心では「ミニマリスト」などの流行に伴って、駅近であれば居住用部分が3畳（5㎡）の部屋が人気だったりする。

リフォームしようとするなら、木造の方が良い。木造は柱を含めて修復がしやすいし、リフォーム費用も抑えられ、外観や内装はいくらでもリフォームが利く。対してRCは築古で重要構造が大丈夫かどうかは外目には分からずリスクが高い。契約不適合免責物件でもOK。

空室が多い理由や利回りが高い理由は考えるor担当者に聞くこと。周囲の環境などどうしようもない問題が原因なら、あきらめたほうが良い。

買うのを避けた方がよい物件は、地盤沈下で傾いた物件、湿気の多い物件、雨漏りが長期間放置された物件、擁壁のある家は注意。シロアリは過度に恐れなくとも大丈夫なことが多い。シェアハウスもトラブルが多く管理委託費が高くなるので注意。

第3章では、融資について説明されている。

銀行はもちろん、政策金融公庫も融資を借りる候補になる。築古物件には融資の厳しい銀行もあり、それぞれの地域に合わせて相談を。

第4章では、値切りについて説明されている。

利回りから考える妥協できる金額を事前から考えて値引き交渉に入ること。

税金や管理費などで家賃収入の5％、将来の修繕費の積み立てにさらに家賃の5％を貯めておく必要がある。リフォーム価格はあらかじめ見積もりに出しておくか、仲介業者にシロアリを含めて聞くのも一手。

金融機関からの融資額やリフォーム見積額など第三者の評価があると、値引きしやすい。

また、不動産業者を介して売主の情報（どうして売ろうとしているのか）が分かると交渉しやすい。

購入時にかかる手数料は諸々含めて購入費用の6-7％。

火災保険は長期一括で入った方がお得。地震保険や、破損・汚損等は入っておくと良い。水災をカバーするかはその地域のハザードマップも含めて考えること（値段が1.5倍くらいになるよう）。火災共済もあるが、築古物件では火災保険のほうが良い。特約については、地震火災費用保険金、臨時費用保険金は入っておいて良い。施設賠償責任、家賃収入、事故対応等家主費用（孤独死保険）の3つは必ず入っておく。

第5章では管理会社について説明されている。

通常は売買を仲介した不動産業者にそのまま依頼することが多いが、同会社の客付けが悪い可能性も否定しえず、別の不動産業者にするのが良いかも。

地元の不動産業者がお勧め。

入居を決めた場合、仲介手数料（家賃1か月分）と広告費（ADとも言う。地域によって家賃1-3か月分）が成功報酬として貰える。管理会社は自分で入居する人を連れて来られれば、両方貰える。ただ、他社が紹介となると、仲介手数料は貰えない。そのため、管理会社は自分の管理している物件を優先して客に紹介する。

管理会社は不動産会社を回ってみるしかない。管理費や管理の内容（清掃などは含まれる？）、大家主導でリフォームできるか（管理会社が仲介するリフォーム会社だと割高になる）などを聞くと良い。管理力が強いところ、客付けが強いところなど様々だが、客付けが強いところが理想。客付の仕方を聞いて、SUUMOなどネットを利用しているところの方が良い。

管理会社は長く付き合うところなので、横柄な態度はとらないこと。付き合いやすいところが良い。

第6章ではリフォームについて書かれている。

壁を壊して広く空間を演出したり、カウンターキッチンにしたり、壁を壊すことで変わることもある。

リフォームではまずマイナスを消すこと。トイレを洋式にしたり、洗面化粧台をつけたり、外壁塗装をしたり。

リフォームは費用対効果を意識する。大掛かりなリフォームで賃料の15か月分だったり、広さ㎡×1.5-3万円程度。長い目で考えた方がよく、畳よりはクッションフロアやフローリングにして洋室にした方が管理上はコストを抑えられる。

都市ガスをプロパンガスにして、プロパンガス会社のサービスを受ける方法もある。給湯器や配管の無償貸与や換気扇の効果、水道周りの交換など。ただ、世間的にはプロパンガスは都市ガスよりも高いイメージがあるので、家賃を抑えるなどの工夫が必要。

リフォームは最低3社、多くても5社くらいから相見積もりを取る。

リフォーム業者は地元の企業の方がよく、値段も大事だが人柄も大切。

適宜、差し入れしながらリフォーム現場を観に行くと、リフォーム会社にも刺激になる。

第7章では満室経営のための極意が説明されている。

家賃の低さはやはり魅力なので、周囲と比較して1割減くらいを目安にできるとよい。

また、広告費（AD）を1か月分→2か月分に増額して不動産会社のモチベーションに繋げるのも選択肢。

管理会社と相談して、リフォーム会社などに報酬を払って入居を促すのも良い。

内見のタイミングからカーテンと照明器具はつけておいた方が良い。

また、家賃滞納は問題となることが度々あるため、家賃保証会社を通すのがお勧め。

背景が怪しい入居者に対しては、普通借家契約ではなく、定期借家契約をするのも選択肢。

生保を入居させるのも選択肢。生保の場合は家賃として支給される額が決まっているため、生保を入居させるならその家賃額ぎりぎりの家賃設定にすると良い。

外国人の入居者も拒む必要はない。不安ならグローバルトラストネットワークスなど保証会社を通すと安心。

第8章では、入居者が決まった後の運用について説明されている。

定期清掃費は管理費とは別途で徴収されることが多く、節約のためにシルバー人材センターと契約すると良い。

減価償却費に関してはあらかじめ売却までのプランを考えておく必要がある。減価償却期間を過ぎてから売却すると、思いがけぬ出費になることもある。

売却の際には要点を抑えた物件概要書を（リフォーム歴や特徴など）。

感想

築古アパートの購入による不動産投資を計画している人にはお勧めです。

初心者が最初に読む1冊としては、個性が強い気もします。

ただ、具体的に色々な注意点やポイントが書いてあるので、築古アパートを主体とした投資法かを問わず、一読の価値はあると思います。