5-3　不動産の税金

概要

・不動産にかかる税金には、次の4種類がある。

不動産を取得したときにかかる税金：不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税
不動産を保有しているとかかる税金：固定資産税、都市計画税
不動産を売却した際にかかる税金：（譲渡所得として）所得税、住民税
不動産を賃貸しているとかかる税金：（不動産所得として）所得税、住民税

不動産取得税

・不動産を取得した場合（購入した時や増改築した時、贈与された時）、不動産取得税がかかる。

・なお、相続や法人の合併によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかからない。不動産の購入や贈与、建築（新築・増改築）時にかかる。

不動産取得税の基本的な内容

・課税主体（誰が税金を課すのか）：不動産がある都道府県（地方税）

・納税義務者（誰が税金を支払うのか）：不動産の取得者

・課税標準（何に対して税金がかかるのか）：固定資産税評価額

・不動産取得税の計算式
　不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×3％

課税標準の特例

・一定の不動産については、課税標準の特例がある。

《住宅の取得に係る特例》

・新築住宅の場合の税額は、（固定資産税評価額-1200万円）×3％となる。

《宅地の取得に係る特例》
・宅地等の課税標準の特例：宅地等の固定資産税評価額が1/2に引き下げられる。
　不動産取得税の税額＝固定資産税評価額×1/2×3％

・住宅用地の税額軽減の特例：土地を取得後に一定の住宅を取得した場合、土地にかかる不動産取得税が軽減される。
　不動産取得税の税額＝固定資産税評価額×1/2×3％-控除額（以下の①/②の高いほう）
　　①4.5万円
　　②土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡が上限）×3％

登録免許税

・登録免許税は、不動産の登記をするときにかかる税金。国税。

不動産の登記

・不動産の登記には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などがある。
　所有権保存登記：新築建物を購入した時などに必要な、所有権を最初に登録するための登記
　所有権移転登記：不動産を売買したり、不動産の相続があった時など、所有権が移転した時に行われる登記
　抵当権設定登記：抵当権を設定したときに行われる登記

登録免許税の基本的な内容

・課税主体：国（国税）

・納税義務者：不動産の登記をする人

・課税標準：固定資産税評価額（抵当権設定登記は債権金額）

・登録免許税の計算式
　　登録免許税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率

・ただし、登記義務のある表題登記（表題部の登記）には課税されない。

・不動産取得税と異なり、相続や法人合併時も課税される。

税率の特例

・個人が取得する住宅で、一定の要件を満たすものについては、税率の特例がある。

消費税

・消費税は、商品の販売やサービスの提供に対して課される税金。

・不動産の取引では、消費税がかかるものとかからないものがある。

《消費税がかかる取引》
・建物の譲渡・貸付（居住用を除く）、不動産の仲介手数料

《消費税がかからない取引》
・土地の譲渡・貸付け、居住用賃貸物件の貸付（1か月以上）など

印紙税

・印紙税は、一定の文書を作成した場合に課される税金（国税）で、契約書等に印紙を貼り、消印することによって納税する。

・なお、印紙は一定の契約書に貼付・消印が必要である。貼付がないと額面金額の2倍の過怠税、消印がないと額面金額と同額の過怠税がかかる。

・印紙が貼られていなかったり消印がない場合には過怠税が課せられるが、この場合でも契約自体は有効である。

・印紙税額は、課税金額に記載された金額に応じて異なる。ただ、金額の記載がない場合でも、一律200円の印紙税がかかる。

・不動産売買の契約書および仮契約書、土地の賃貸借契約書、その他、不動産売買に係る念書、覚書も印紙税の課税対象となる。ただし、建物の賃貸借契約書は課税されない。

固定資産税

・不動産を保有している間は、毎年固定資産税がかかる。

固定資産税の基本的な内容

・課税主体：不動産がある市町村（地方税）

・納税義務者：毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人

・課税標準：固定資産税評価額

・固定資産税の計算式
　固定資産税＝課税標準×1.4％（1.4％は標準税率で市町村で決められる）

・納付は原則として、毎年4月/7月/12月/翌年2月の年4回だが、一括で全額納付も可能。固定資産税は都市計画税と合わせて納付する。

課税標準の特例と税額軽減特例

・住宅用地については、課税標準の特例がある。また、新築住宅については税額軽減特例がある。

《住宅用地の課税標準の特例（土地に対する特例）》
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
　固定資産税＝課税標準×1/6×1.4％
・一般住宅用地（200㎡超の部分）
　固定資産税＝課税標準×1/3×1.4％

《新築住宅の税額軽減特例（建物に対する特例）》
・住宅を新築等した場合で、一定の要件（床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅など）を満たした場合には、新築後3年間（新築一戸建ての場合/認定長期優良住宅は5年間）または5年間（新築マンション等の場合/認定長期優良住宅は7年間）、120㎡までの部分について固定資産税が1/2に軽減される。

都市計画税

・都市計画税は、都市計画事業等の費用に充てるために、市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して、市町村が課税する目的税。

都市計画税の基本的な内容

・課税主体：不動産がある市町村（地方税）

・納税義務者：市街化区域にある土地、家屋の所有者（毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人）

・課税標準：固定資産税評価額

・都市計画税の計算式
　都市計画税＝課税標準×税率（制限税率0.3％の範囲内で市町村が決めることができる）

課税標準の特例

・住宅用地については、課税標準の特例がある。

・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
　都市計画税＝課税標準×1/3×税率
・一般住宅用地（200㎡超の部分）
　都市計画税＝課税標準×2/3×税率

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	評価額×1/6	評価額×1/3
一般住宅用地 （200㎡超の部分）	評価額×1/3	評価額×2/3

不動産譲渡時の税金

譲渡所得

・土地や建物を譲渡（売却）して収入を得たときは、譲渡所得として所得税・住民税がかかる。

・この場合の譲渡所得は分離課税となる。

《譲渡所得の計算式》
　譲渡所得の金額＝譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）
　　取得費：取得時の購入代金、取得時の仲介手数料、登録免許税etc
　　　※取得費が不明の場合は譲渡収入金額の5％とすることが可能
　　譲渡費用：譲渡時の仲介手数料、印紙税etc

《長期/短期譲渡所得》
・不動産の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点までの所有期間で長期と短期に区別される。税率に差が出る（以下）。
　長期譲渡所得（5年超）：20.315％（所得税15％/住民税5％/復興特別所得税0.315％）
　短期譲渡所得（5年以下）：39.63％（所得税30％/住民税9％/復興特別所得税0.63％）

居住用財産の譲渡に係る特例まとめ

・居住用財産（自宅やその土地）を譲渡した場合で、一定の要件を満たした場合は、次の特例を受けることができる。

居住用財産の3000万円の特別控除

・居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除できる。

・居住用財産の所有期間の長短は問わない。

・この特例を利用して譲渡所得金額が「0円」になっても、確定申告が必要。

・「居住用財産の軽減税率の特例」との併用可能。

《課税譲渡所得》譲渡益-3000万円

居住用財産の軽減税率の特例

・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、6000万円以下の部分について14.21％（所得税10％/住民税4％/別途復興特別所得税0.21％）の軽減税率が適用される。

・なお、居住用財産の3000万円の特別控除と併用できる。なので、実際は3000万円が控除された上でそれでも譲渡益がある場合に、6000万円以下の部分が軽減税率になる。

・この特例を受けるためには確定申告が必要。

特定の居住用財産の買換えの特例

・譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間10年以上の居住用財産を譲渡対価1億円以下で譲渡し、新たに床面積50㎡以上の居住用財産を購入した（買い換えた）場合、譲渡益に対する税金を繰り延べることができる。

①古い居住用財産の譲渡価額≦買い換えた新しい居住用財産であった場合
②古い居住用財産の譲渡価額＞買い換えた新しい居住用財産であった場合
上記①②で繰り延べの仕方が異なるが、税金の繰り延べであって控除ではない。買い換えた新しい居住用財産を売る時にまとめて課税される。

・居住用財産の3000万円の特別控除、居住用財産の軽減税率の特例とは併用不可。

・確定申告が必要。

居住用財産の買換え等による譲渡損失の特例

・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合で、住宅ローン（10年以上）を利用して新たな居住用財産（床面積が50㎡以上）を購入した時（買い換えた時）は、一定の要件を満たした場合は譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算できる。

・また、その年に控除しきれない損失は、翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）することができる。

・ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下でなければならない。

特定居住用財産の譲渡損失の特例

・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超、一定の住宅ローンがある等の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合は、譲渡損失とその年のほかの所得とを損益通算することができる。こちらは買換えはしなくてもOK。

・また、翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）できる。

・ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下でなければならない。

・損益通算が認められる金額は、以下の①②のいずれか少ない金額。
　①住宅ローン残高-譲渡収入金額
　②譲渡損失の金額

空き家に係る譲渡所得の特別控除

・相続の開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋で、その後空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から3000万円を控除できる。

コメント

不動産に関わる色々な税金と特例についてでした。

FPの勉強をしていると、居住用財産は何かと優遇されているなぁと感じます。

固定資産税・都市計画税の住宅用地の課税標準の特例、居住用財産の譲渡に係る特例は頻出ですので確認しておきましょう。

過去問

正解はこちら

正解は②です。
①：不動産取得税は相続の場合には課されません。贈与では課されます。
③：登録免許税は相続でも贈与でも課されます。
④：表題登記には課されません。

正解はこちら

正解は②です。固定資産税の特例は200㎡以下の部分が1/6になります。200㎡以下の部分が1/3になるのは都市計画税です。

正解はこちら

正解は②です。3000万円の特別控除に所有期間の制限はありません。軽減税率の特例には10年超という制限があります。