土地の有効活用
《アパート/マンション》
○需要はある程度安定している
×空室リスクがある
・ファミリーマンションよりワンルームマンションの方が収益性が高い。
《オフィスビル》
○収益性が高い
×景気変動の影響を受けやすい
《駐車場》
○法的トラブルが発生しづらい（借地権が発生しないため）
×機械式駐車場の場合、初期投資額が大きい
《ロードサイド店舗》
○交通量の多い道路沿いなら、高い収益が見込まれる
×広い敷地が必要
土地の有効活用の事業手法
《自己建設方式》全部自分で行う！
内容：土地所有者が土地を保有したまま建物を建設し、賃貸業を行う。企画、資金調達（借入れなど）から管理、運営まで自分で行う。
メリット：外部委託等のコストを抑えられ、収益性が高い。
デメリット：自分で行うので手間がかかる。専門知識も必要。
《事業受託方式》業者にお任せ！
内容：土地所有者が土地を所有したまま、土地活用の全てをデベロッパーに任せて、賃貸業を行う。
メリット：専門知識が不要。土地所有者の業務負担が少ない。
デメリット：資金は土地所有者が負担。デベロッパーに報酬を払うので収益性が下がる。
《土地信託方式》信託銀行にお任せ！
内容：信託銀行に土地を信託し、信託銀行が資金調達から建物の建設、運営などの賃貸事業を行う。土地所有者には、運用実績に応じて信託配当金が支払われる。
メリット：専門知識が不要。手元資金も不要。
デメリット：実績に応じた信託報酬のため、収入保障がない。
《等価交換方式》土地と建物を共有！
内容：土地所有者は土地を拠出し、デベロッパー等が建物を建設する。土地建物は、それぞれの出資比率に応じて所有する。つまり、土地と建物を等価で交換することになる。
メリット：借入金等の資金負担がない。
デメリット：デベロッパーと土地の共有や、建物の区分所有をする。
《定期借地権方式》定期借地権を設定！
内容：土地所有者が定期借地権を設定して貸し付けて借地代を得る。建築は借地権者が行い、建物の所有権も借地権者が有する。
メリット：土地所有者が変わらない。建設資金の負担が無い。
デメリット：契約期間が長いため、土地の転用が困難になる。
《建設協力金方式》テナントにお金を借りる！
内容：店舗等を建てたいテナントから、店舗等の建設資金を建設協力金（保証金）として預かり、その資金で土地所有者が自分名義で店舗等を建てる。テナントからは建設協力金を差し引いた額の賃料を受け取る。
メリット：テナント入居による家賃収入が見込める。相続税の控除ができる。
デメリット：テナントが撤退した場合に建物の運用が難しくなる。
賃貸住宅管理業法
・賃貸住宅管理業法では、居住用賃貸住宅の所有者とサブリース業者間の賃貸借契約におけるトラブルを未然に防ぐための規制や、賃貸住宅管理業者に国土交通大臣への登録を義務付けることが定められている。
・不当な勧誘行為の禁止：マスターリース契約（賃貸住宅所有者とサブリース業者の間の契約）の勧誘時に、家賃が減額することがある等の事実を告げない行為、または不実を告げる行為を禁止する。
・誇大広告等の禁止：マスターリース契約募集の広告において、著しく事実に相違する表示等を禁止する。
《サブリース業者への規制内容》
・特定賃貸借契約締結前の重要事項説明：マスターリース契約の締結前に、家賃や契約期間等を記載した書面を交付して説明する。
サブリース契約は相手をしっかり選ばないと、色々とトラブルに巻き込まれる可能性があります。
不動産投資の収益性
・不動産投資をする際には、採算が合うかどうかを検討する必要がある。
・不動産の採算性を評価する手法として、投資利回りがある。
単純利回り（表面利回り）とNOI利回り（実質利回り）
・投資利回りは、投資額に対する収入の割合をいい、単純利回りやNOI利回りがある。
表面利回りと違ってNOI利回りは経費等も考慮されており、単純利回り（表面利回り）よりも正確です。
キャッシュ・オン・キャッシュ
・自己資本（自己資金）に対する現金手取り額の割合を表すもの。借入金の金利よりも不動産投資の収益率が上回っている状態であれば、レバレッジ効果が生まれキャッシュ・オン・キャッシュは高まる。
キャッシュ・オン・キャッシュ(%)＝現金手取り額/自己資本 ×100
分かりづらいですが、（年間家賃収入-借入金の年間返済額）/自己資本を計算したものです。借入金の年間返済額よりも家賃収入が多ければ借入してレバレッジを掛けた方が、自己資金に対する利回りが良くなるよ！ってこと。キャッシュオンキャッシュリターン（CCR）と呼ばれたりもします。
借入をすることでレバレッジをかけられることが不動産投資のメリットです。
収益還元法
・不動産が将来生み出す賃貸収入等の収益を、現在の価値に割り戻して収益価格を求める方法。
・収益還元法には、直接還元法とDCF法がある。
直接還元法
・一定期間（単年）の純利益を還元利回り（一定の利回り）によって割り戻して価格を求める手法を直接還元法という。
直接還元法による収益価格＝（一定期間の総収入-必要経費）/還元利回り
一定期間の総収入-必要経費＝NOIです（NOI利回りのNOIで実質収益のことです）。要するにNOIを期待利回りで割ることで収益価格を計算するのが直接還元法です。
期待利回りは築年数や地域によっても異なります。
直接還元法での収益価格を上げようと思うと、NOIを如何に高められるかが重要で、家賃収入を上げることや経費を抑えることにこだわる必要があります。
DCF法
・DCF法は、不動産から将来継続して得られる各期の純収益（総収入-必要経費）と、保有期間終了後の復帰価格（売却価格-売却費用）を、それぞれ現在価値に割り戻して収益価格を求める方法。
・DCF法を用いた代表的な投資分析手法として、NPV法（正味現在価値法）とIRR法（内部収益率法）がある。
《NPV法》投資期間中に得られる賃料などの純収益と復帰価格を現在価値に割り戻し、その合計から初期投資額を差し引いて正味現在価値を求める。→正味現在価値がプラスであれば、収益の方が多いため投資有利。
IRR法：内部収益率と投資家が期待する収益率を期待する。→内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資有利。
DSCR（借入金償還余裕率）
・DSCRは、借入をして投資を行う際に使われる投資分析手法。
・不動産投資においては、DSCRの値が1.0より大きければ投資不動産から得られる収益で返済できるということ。
DSCR（倍）＝年間キャッシュフロー（純収益）/年間返済額
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IRRやNOI利回りは不動産投資の本でもよく出てきます。
過去問
正解はこちら
正解は④です。等価交換方式では、土地所有者のところに、建物を建てたい人（この人が資金調達してくれる）がやってきて、建物と土地を等価で交換するイメージです。土地所有者が建設資金を調達して、事業者が建物を建てていくのは事業受託方式です。
正解はこちら
正解は②です。
①：直接還元法の説明です。
③：表面利回りの説明です。
④：1.0を上回っている時に、借入金の返済が可能です。
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