1-4　ライフプラン策定上の資金計画～住宅資金～

この記事は、三大必要資金の1つである住宅資金についてです。

住宅購入時に必要な自己資金

・住宅ローンの融資限度額は、基本的に物件価格の8割以下であるため、住宅購入時には頭金として物件価格の2割程度を準備する必要がある。それ以外に、登記費用や税金（不動産取得税・登録免許税・印紙税・消費税など）、引っ越し費用等の諸経費がかかり、これらの諸経費は物件価格の1割と考える。したがって、住宅購入時には物件価格の約3割を自己資金で準備することとなる。

諸経費

・諸経費は物件関係と融資関係の大きく2つに分けることができる。

物件関係の諸経費

火災保険料	ローン完済まで加入するのが一般的
印紙税	売買契約書や請負契約書に貼付して納付。契約金額に応じて納税金額は異なる。
不動産取得税	土地や建物を取得した時に課税される。
登録免許税	不動産の登記をするときに課税される。
司法書士への報酬	登記手続きをした司法書士へ支払う。
仲介手数料	宅地建物取引業者を通じて購入した場合。

融資関係の諸経費

融資手数料 （ローン事務手数料）	・銀行ローン等を利用するときに金融機関に支払う。 ・借入時に一括して支払い、繰り上げ返済や借換えなどをし、返済期間が短縮されても返還されない。
ローン保証料	・保証機関、保証会社に依頼するときに支払う。 ・保証料は当初一括して支払う方法（外枠方式）と、金利に上乗せして毎回の返済で支払う（内枠方式）がある。
印紙税・登録免許税	・ローン契約書（金銭消費貸借契約書）→印紙税 ・抵当権設定登記→登録免許税
団体信用生命保険料	・被保険者は住宅ローン利用者、契約者・保険金受取人はローン会社。 ・支払った保険料は、所得税・住民税の所得控除（生命保険料控除）の対象外。 ・民間金融機関では融資条件として強制加入のところが多い。フラット35（買取型）は任意。 ・保険料は債務残高と返済期間によって決まる。 ・保険金の受取人は、ローン会社（債権者）のため相続税の課税対象とはならない。
債務返済支援保険料	・一部の金融機関が損害保険会社と連携して、顧客に提供している商品。 ・病気やケガで就業不能となった場合、ローン返済額の保険金が支払われる。 ・保険金支払期間は、一般的にローン完済時までではなく、一定の期間。 ・毎月保険料を別途、支払うケースが一般的。

※生活習慣病保証付の団体信用生命保険のポイントは以下。

1. 癌と診断された場合や心筋梗塞で一定期間労働の制限を要する状態が続いた場合、脳卒中で一定期間後遺症が継続した場合等が対象となるが、一般的に上皮内癌は保険の支払い対象外。
2. 癌と診断された場合でも、就業不能状態が所定の期間継続しないと、住宅ローン残高分の保険金が支払われないものもある。
3. 保険料には住宅ローン残高や年齢・性別に応じて保険料の額が変わるものや、借入れ当初の借入額、年齢で決められた保険料の額のままのものがある。

自己資金の準備方法

・住宅購入時に必要となる自己資金の準備方法には、自ら積み立てる方法と、親などからの資金援助による方法がある。

積立による方法

【財形住宅貯蓄】
・財形貯蓄制度を導入している企業の従業員が給料から天引きという形で、住宅の取得や増改築を目的とした貯蓄を行うこと。
・一定の要件を満たせば、財形年金貯蓄とあわせて元利合計が550万円に達するまで、利息に税金がかかることなく（非課税で）貯蓄することができる。
・利用できるのは、勤労者財産形成促進法上の勤労者で、契約申し込み時の年齢が55歳未満の人。
・利用にあたっては、1人1契約。
・一定の要件を満たせば、住宅の増改築の場合でも払い出しをすることができる。
・積立期間は5年以上で、積立の中断可能期間は2年未満。
・取得する住宅の要件として、床面積50㎡以上、中古住宅の場合は新耐震基準に適合していることor昭和57（1982）年1月1日以降に建築されたものであること、が挙げられる。

住宅ローンの金利

・住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型がある。

【固定金利型】
・ローン申し込み時（orローン実行時）の金利が返済終了まで変わらず適用されるローン。

【変動金利型】
・市場の金利の変動に応じて金利が変動するローン。短期プライムレートに連動しているものが主流。
・金利の見直しは毎年4月1日と10月1日の半年ごと（年2回）で、その時点の金利水準をもとに次の半年の適応金利を決定し、それぞれ7月と翌年1月の返済分から新しい金利が反映される。
・元利均等返済を利用する場合、金利は6か月ごとに改定されるが、当初5年間は元本部分と利息部分の割合を変えることにより、毎回の返済額は変わらない。
・元利均等返済を利用する場合、5年後の新しい返済額は旧返済額の1.25倍を限度とし、これを超える分はさらに次の5年間で調整される。
・元利均等返済を利用する場合、5年間に金利変動により利息の未回収が生じた場合、次の5年間で分割して支払う、一括で支払うなど金融機関によって取り扱いが異なる。

【固定金利選択型】
・返済期間の初めの内は固定金利で、固定金利期間が終了した後、固定金利型か変動金利型かを選択できるローン。
・固定金利の選択期間は一般的に2-10年間で、固定金利期間が長いほど金利が高くなる。
・選択期間が終了した段階で、再び固定型か変動型かを選択肢、固定型であれば期間は何年間かを選択する。
・金融機関により、固定型から変動型への切替が自由にできるケース、できないケースなどがある。
・繰り上げ返済の手数料は、一般的に変動金利型よりも高い。

住宅ローンの返済方法

・住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済がある。

（1）元利均等返済
・毎回の返済額（元金と利息の合計額）が一定の返済方法
・返済期間の当初は利息の部分が大きく、返済期間が経過すると元金の部分が増える
・元金均等返済と比較して、総返済額が増える。
・ただ、返済額が一定なので返済計画は立てやすい。

（2）元金均等返済
・毎回の返済額の内、元金部分が一定となる返済方法。
・返済が進むとローン残高が減って利息も減るため、返済期間が経過するにつれて利息を含めた毎回の返済額が減少していく。

住宅ローンの繰上げ返済

・繰り上げ返済とは、通常の返済以外に元金の一部や全部を返済することを言う。繰上げ返済する時期が早いほど、
・繰り上げ返済を行うことにより、ローンの元金が減るので、利息も減り、トータルの返済額を減らすことが出来る。
・繰り上げ返済の方法には、返済期間短縮型と返済額軽減型がある。

（1）返済期間短縮型
・毎回の返済額を変えずに、返済期間を短縮する方法。
・返済額軽減型に比べて、利息の軽減効果が大きい。
　→要するに返済期間短縮型の方がお得！

（2）返済額軽減型
・返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法。

住宅ローンの種類

・主な住宅ローンには、財形住宅融資とフラット35がある。

財形住宅融資

・財形貯蓄を行っている場合（種類はどれでも可）において、一定の条件を満たしたとき、購入価格の90％以内（貯蓄残高の10倍以内で最高4000万円まで）の融資を受けることができる公的ローン。
・金利：5年固定金利（5年毎に金利の見直しがある）
・融資金額：財形貯蓄残高の10倍以内（最高4000万円）、購入価格の90％以内
・融資条件：1年以上継続して積立しており、財形貯蓄残高が50万円以上あることなど
・融資対象住宅：新築住宅では床面積70㎡以上280㎡以下、中古住宅では床面積40㎡以上280㎡以下、リフォームの場合はリフォーム後の住宅部分の床面積が40㎡以上
・元利均等返済の場合、6年目以降の返済額の見直しは、直前の1.5倍までに限定される。

フラット35（買取型）

・民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携し、提供している長期固定金利型の住宅ローン。買取型は、民間金融機関が貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取るタイプ。

【金利】固定金利（融資実行日の金利を適用）。
・借入期間（20年以下/21年以上）や融資率（90％以下/90％超）に応じて金利が異なり、借入期間が21年以上の場合や融資率が90％超の場合は融資金利が高くなる。

【融資金額】100万円以上最高8000万円、購入価格（or建設資金）の100％

【返済期間】最長35年（完済時の年齢は80歳以下でなければならない）
・返済期限の下限は15年（満60歳以上の場合は10年）。
・最長返済期間は「80歳-（申込時年齢+1）」と35年を比較して短い年数。

【融資条件】
　1.　本人が住むための住宅であること（セカンドハウス購入資金には使用できるが、リフォーム資金としては使用不可）
　2.　申込日現在70歳未満であること
　3.　年収に対する全ての借入の年間合計返済額の割合が次の基準を満たしていること
　　　①年収が400万円未満→30％以下
　　　②年収が400万円以上→35％以下
　4.　借入の対象となる住宅の床面積が一戸建て等の場合で70㎡以上、マンションの場合で30㎡以上。融資金額の制限はあるが、建設費や購入価額については上限なし（消費税含む）。中古住宅も対象。投資用物件は対象外。敷地面積の要件はなし。

【融資対象となるもの】設計費用、整地費用、既存住宅の取壊し・除去費用、敷地の測量費、登録に係る司法書士の報酬、登録免許税、火災保険料、地震保険料、住宅診断に係る費用

【返済方法】
・元利均等返済
・元金均等返済
・ボーナス払い（借入金額の40％以内）併用

【返済方法の変更】
・返済が困難になった場合には、返済期間の延長/一定期間の返済額の減額/ボーナス返済分の返済額の変更/元利均等返済⇔元金均等返済の変更などが可能。

【団体信用生命保険について】
・団信保険料は月々の支払いに含まれる。
・加入は「金銭消費貸借契約」を締結する前までに行う。
・返済期間途中の中途加入は不可
・加入年齢；15歳以上71歳未満（新三大疾病付機構団信は15歳以上51歳未満）
・保障範囲；死亡保障、身体障害を保障（新三大疾病付機構団信は、死亡保障・身体障害と三大疾病で所定の状態に該当した場合に保障。また、公的介護保険で要介護2以上に該当した場合に保障）
・保障期間；原則満80歳未満の誕生日の属する月の末日まで（新三大疾病付機構団信は、三大疾病保障と介護保障は満75歳の誕生日の属する月の末日まで。以後、満80歳まで死亡保障・身体障害の保障のみとなる。）

【その他】
・保証人や保証料は不要
・繰り上げ返済の手数料は無料。繰り上げ返済は窓口の場合は100万円以上、インターネット（住・My Note）の場合は10万円以上。繰上げ返済を希望する日の1か月前までに返済中の金融機関に申し出る。
・親の住宅ローンを子が引き継いで返済可能（親子リレー返済）。

フラット35（借換融資）

・住宅ローンの借換え先として、フラット35を利用することができる。

【申込資格】
・原則、申込時に満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合では70歳以上でも申込可）
・年収に対する全ての借入の年間合計返済額の割合が次の基準を満たしていること。
　①年収が400万円未満→30％以下
　②年収が400万円以上→35％以下

【融資額】100万円以上8000万円以下
・借換えの対象となる住宅ローンの残高または機構による担保評価額の200％のいずれか低い金額まで。

【融資期間】次の①②のいずれか短い期間
　①80歳-（借換融資の申し込み時年齢）
　②35年（or50年/長期優良住宅の場合）-従前の住宅ローンの経過期間

【資金使途】次の①②のいずれかの住宅ローンの借換えが対象
　①申込者本人が所有し、かつ、居住する住宅の建設または購入のための住宅ローン（※セカンドハウス（単身赴任先の住宅/週末等を過ごすための住宅等で賃貸をしていないもの）も対象）
　②申込者本人が所有し、かつ、親族が居住する住宅の建設または購入のための住宅ローン

【その他】
・借換えの対象となる住宅ローンが、住宅のリフォームのためのローンである場合は利用不可
・借換え融資ではフラット35Sの利用不可
・フラット35から借換融資を利用する場合、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を改めて設定する
・原則借換対象の住宅ローン債務者と借換融資の申込人が同一人でなければならないが、借換えに伴い債務者を追加することは可能

フラット35S

・フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35の適用金利を一定期間引き下げるもの。

・フラット35Sは「新築住宅」と「中古住宅」があるが、出題頻度の高い「新築住宅」のみ解説。

【融資対象住宅】

ZEH	【省エネルギー性】 ・「ZEH」等住宅
金利Aプラン	【省エネルギー性】 ・断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6の住宅 【耐久性・可変性】 ・長期優良住宅 【耐震性】 ・耐震等級3（構造躯体の倒壊等防止）の住宅 or 免震建築物 【バリアフリー性】 ・高齢者等配慮対策等級4以上（共同住宅の専用部分は等級3以上）の住宅
金利Bプラン	【省エネルギー性】 ・断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級6の住宅 or ・断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級4または5の住宅 【耐久性・可変性】 ・劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上等の住宅 【耐震性】 ・耐震等級2（構造躯体の倒壊等防止）の住宅 【バリアフリー性】 ・高齢者等配慮対策等級3の住宅

【適用金利の引き下げ幅】
・ZEHプラン；当初5年間、年▲0.75％
・金利Aプラン；当初5年間、年▲0.5％
・金利Bプラン；当初5年間、年▲0.25％
※長期優良住宅の場合は上乗せ優遇あり

フラット35（維持保全型）

・維持保全や維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得した場合、借入金利が一定期間引き下げられる。フラット35Sと併用可能。

【融資対象住宅】次の1-6のいずれかに該当する住宅が対象

1. 長期優良住宅（新築、中古住宅）
2. 予備認定マンション（新築のみ）
3. 管理計画認定マンション（中古のみ）
4. 安心R住宅（中古のみ）
5. インスペクション実施住宅（中古のみ）
6. 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅（中古のみ）

フラット35（地域連携型）

・住宅金融支援機構と子育て支援、空き家対策や地域活性化について、積極的な取組みを行う地方公共団体と連携して、住宅取得に対する地方公共団体の補助事業とセットで、フラット35の適用金利を引き下げる。

・フラット35（地域連携型）を利用するためには、「フラット35地域連携型利用対象証明書」を地方自治体に申請、証明書の交付を受けて金融機関に提出する必要がある。

・フラット35の適用金利から、当初5年間は年0.25％引き下げられる。また、フラット35地域連携型（子育て支援・空き家対策）については、当初5年間は年0.5％引き下げ、フラット35地域連携型（地方移住支援型）については当初5年間は年0.6％引き下げられる。

フラット35（子育てプラス）

・子育て世帯や若年夫婦世帯に対し、子どもの人数等に応じて一定期間借入金利を引き下げる。

・子供の人数や住宅の性能等に応じて金利引き下げのポイントが加算（1ポイントで年▲0.25％（5年間）の引き下げ）されます。金利引き下げ幅は最大で年▲1％。

・「子」とは、借入申込年度の4月1日時点で18歳未満の子または孫。さらに、子どもがいない場合であっても、夫婦のうち、いずれか40歳未満であれば当初5年間にわたり、年0.25％金利を引き下げる。

ダブルフラット

・ダブルフラットは、将来の返済負担を軽減することを主な目的として、返済期間の異なるフラット35を2つ組み合わせて利用するもの。

【申込資格】
・2つの借入の申込者は同一でなければならない
・連帯債務での借入の場合、2つの借入において主債務者と連帯債務者を入れ替えることはできない

【融資額】
・2つの借入の合計額は、200万円以上8000万円以下
・建設費、購入価額の100％以内
・1つの借入額の下限は100万円
・2つの借入額は異なっていても良い

【適用金利】
・2つの借入の合計額が融資率90％を超える場合、2つの借入それぞれに融資率90％超の金利が適用される

【返済方法】
・元利均等返済
・元金均等返済
・ボーナス払い（借入金額の40％以内）併用
・2つの借入の返済方法は異なっていても良い

金利引継特約付きフラット35

・金利引継特約付きフラット35を利用していた方が、その対象の住宅を売却する際に住宅購入者の合意を得ることで、金利引継特約付きフラット35の債務を引き継ぐことができる。

・債務の引継ぎの回数制限はない。

リ・バース60

・リ・バース60は、60歳以上の人を対象とした住宅ローン。

【融資対象】住宅購入・建設費用、リフォーム費用、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借換え費用など

【融資限度額】以下のうち、最も低い金額が融資限度額となる
　①8000万円
　②住宅のリフォーム費用
　③原則単肥評価額50％または60％

【返済方法】
・毎月の支払いは利息のみ
・融資利用者が亡くなった場合は、担保物件の売却による一括返済（ノンリコース・リコース型）か相続人による現金一括返済となる。

・なお、2025年度より申込年齢が70歳以上の者が耐震改修を行い、リバースモーゲージ型の「リ・バース60」を活用して融資を受けた場合、一定の要件を満たすことで、毎月の支払い利子が無利子になるサービスが開始された。

住宅ローンの借換え

・借換えとは、金利の高いローンを一括して返済し、金利の低いローンに換えることをいう。

・以下の注意点がある。
　・利息の軽減を図ることができるが、新規のローンを組むことになるのでローン手数料などの諸経費を考慮する必要がある。
　・財形住宅融資などの公的ローンへの借換えはできない。
　・団体信用生命保険に入りなおす必要がある。
　・火災保険は継続できる。

コメント

基本的には変動金利の方が固定金利よりも金利は低いです。少しずつ日本も金利が上がってきていますが、どれを選択するか人それぞれですかね。

期間短縮型で繰上げ返済した方が良いことは知っておくと、何かの役に立つかもしれません。

過去問

正解はこちら

正解は④です。
住宅ローンの計算には「資本回収係数」を用います。ただ、「資本回収係数」を覚えていなくても、例えば問題文の現在のローンの返済額については、ローン残高1000万円を10年かけて返済する予定なので、無利息だったとしても毎年100万円です。利息が付く分それよりも高い金額になるはずなので、表の中でそれっぽい数字は資本回収係数のみです。なので、資本回収係数を用いて計算すれば良いと分かります。

正解はこちら

正解は②です。インターネットで繰り上げ返済する場合の最低額は10万円です。
窓口で繰り上げ返済する場合の最低額が100万円でした。

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